6 Irrtümer bei Baufinanzierungen

Die 6 fatalsten Denkfehler bei der Baufinanzierung

Wer sich ein Haus bauen oder kaufen möchte, gerät oftmals an fehlerhafte oder schlichtweg falsche Aussagen von Freunden und Bekannten. Wir wollen Klarheit schaffen und über die 10 größten Trugschlüsse in der Baufinanzierung aufklären. So sparen Sie sich frustrierende Gespräche, einen Haufen Ärger und gewinnen höhere Planungssicherheit.

Nicht alles glauben, was erzählt wird.

Oftmals hört man von Freunden, Bekannten oder Arbeitskollegen interessante Aussagen, was alles bei einer Baufinanzierung möglich ist. An dieser Stellen wollen wir nochmals ausdrücklich betonen, dass jede Baufinanzierung ein individuelles Projekt ist und nicht 100%ig mit Ihnen bekannten Fällen aus dem Freundeskreis verglichen werden kann. Es spielen viele Faktoren eine Rolle, die in Abhängigkeit verschiedener Kriterien stets zu anderen Ergebnissen führen. Solche sind beispielsweise Ihr Standort, der regionale Bodenrichtwert, Ihre Grundstücksgröße, ihrem Eigenkapital, Ihre Bonität und vor allem Ihr individuelles Bauvorhaben. Unter Berücksichtigung dieser und weiterer Punkte vergibt das Kreditinstitut den Rahmen und die Vorgaben für ihre Baufinanzierung. Sicherlich ist ein Themenaustausch unter Freunden hilfreich. Er sollte jedoch unter einer gesunden Objektivität stattfinden.

 

Irrtum 1 - Die Kaufnebenkosten können mitfinanziert werden

Es ist nahezu in keinem Fall möglich, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) bei einer 100%-Finanzierung ohne Einsatz von Eigenkapital aus Darlehensmitteln zu finanzieren. Wer das Geld für die Kaufnebenkosten nicht zusammengespart hat, sollte generell auf den Erwerb von Wohneigentum verzichten. Stellen Sie sich vor, es kommt zu einem Versicherungsschaden, bei dem sich die Regulierung hinzieht und es sind keine Reserven vorhanden. Es wäre das Aus für Sie, obwohl Sie gerade erst frisch eingezogen sind. Ausnahmen gibt es nur dann, wenn der Preis des begehrenden Objektes so überragend gut im Vergleich zum Marktwert steht. Dann kann es durchaus sein, dass man von 30 Banken eine Bank findet, die bereit ist, mehr Kapital zur Vefügung zu stellen als der Kaufpreis dotiert.

 

Irrtum 2 - Das Inventar ist über Darlehensmittel finanzierbar

Ein weiterer Irrtum ist die Annahme, dass bei einem Neubau Geld zum Kauf einer Küche oder zur Anschaffung von Einrichtungsgegenständen verwendet werden darf. Oftmals werden wir mit solchen Falschaussagen konfrontiert, weil einige Bekannte dies so herumerzählen. Einrichtungsgegenstände sind im Sinne der Bank nicht wertsteigernd, da die Bank selbst als Sicherheit lediglich Haus und Grundstück besichert. Die Bank geht davon aus, dass Sie als Bauherr genügen Reserven haben, um das soeben finanzierte Haus auch entsprechend ausstatten zu können. Anders sieht es beim Einbau eines Kamins aus. Diese Kostenposition gehört unter anderem zum Kostenposition Heizsystem und ist im Haus fest verbaut, somit fester Bestandteil des Hauses und des Heizsystems. Eine neue Couch erfüllt diese Anforderungen nicht. 

Irrtum 3 - Die Baunebenkosten werden schon nicht so teuer

Besonders bei Neubauten über einen Bauträger haben wir es oft mit Missverständnissen zu tun. Denn die Baunebenkosten wie Erdaushub und Abtransport sind meist kein Bestandteil des Bauträgerangebotes. Die meisten Baurtäger gestalten ihre Angebote ab Oberkante Kellerdecke. Entsprechend wichtig ist unsere Warnung, hier genau zu recherchieren. Denn oftmal setzen dann die Bautäger auf Anfrage der Kunden die Baunebenkosten pauschal mit 15.000 € an mit der Aussage, „Das müsste reichen.“. Je nach Grundstückgröße und Bodenbeschaffenheit können diese Kosten um ein vielfaches teuurer werden. Lassen Sie sich daher vorab Vergleichsangebote von regionalen Fachunternehmen einholen und lassen sie Ihren Boden begutachten. Nur so vermeiden Sie, dass aus geplanten 15.000 € Baunebenkosten keine 45.000 € werden. Es ist alles schon passiert. Wir sprechen aus Erfahrung und wollen vermeiden, dass geplante Reserven für solche Fehlkalkulationen „draufgehen“.

Irrtum 4 - Das Angebot des Bauträgers ist vollständig.

Nochmals trifft es günstige Bauträgerangebote. Es ist leider ein großer Irrtum, davon ausgehen zu können, dass die Angebote der Bauträger vollständig sind und alle Positionen berücksichten, die für die Errichtung Ihres Eigenheims von Bedeutung sind. Grund hierfür ist, dass die Bauträger lediglich den Auftrag erhalten, das Haus zu errichten. Wie im vorherigen Punkt beschrieben, werden die Angebote oftmals ab Oberkante Kellerdecke kalkuliert und fallen somit sehr günstig aus. Nur einige wenige Bauträger gehen auf das Thema Bodenplatte, Baunebenkosten, Erschließung und Außenanlagen ein. Hier wird einfach davon ausgegangen, dass die Kunden hierüber Bescheid wissen. Unsere Erfahrung zeigt, dass es hier oftmals zu großen finanziellen Missverständnissen zwischen Bauträgern und Bauherren kommt. Es ist also bei einem Neubau vom Baträger im Vergleich zum Bau mit einem Architekten große Vorsicht im Bezug auf die Vollständigkeit der Kostenpositionen geboten. Wir helfen Ihnen hier gern weiter und geben auch den ein oder anderen Tipp, welche Bauträger solide und richtig kalkulieren.

Irrtum 5 - Die Tilgungsrate ist nicht so wichtig.

Ein häufiger Fehler ist das Unterschätzen der anfänglichen Tilgungsleistung. Manche Bauherren halten die Tilgung zu Beginn zu niedrig, mit der Ausrede, sich erst an die höhere Belastung gewöhnen zu wollen und lieber mehr sondertilgen. Dabei ist der Effekt der zusätzlichen Tilgung zu Beginn am höchsten, da auch hier die Restschuld am höchsten ist. Abhängig von der Höhe des Darlehens und dem Alter der Bauherren sollte man mindestens 3 % p.a. Tilgung in seiner Darlehensrate berücksichtigen. Wer den Fehler begeht, zu Beginn des Renteneintrittsalters gerade so abgeschuldet haben zu wollen, wird oftmals feststellen, dass er sich verkalkuliert hat. Denn viele Bauherren vergessen, dass das Objekt in regelmäßigen Zeitabständen gewartet und modernisiert werden muss. Das Risiko der sich verändernden Zinskonditionen bei Umschuldungen ist hierbei noch nicht berücksichtigt.

Irrtum 6 - Das Märchen vom geringen Eigenkapital.

Der wohl größte Irrtum bei jungen Bauherren ist der Trugschluss, man brauche nicht viel Eigenkapital. Ob man nun Miete oder eine Darlehensrate zahlt, kommt schlussendlich aufs Gleiche an. Ganz so einfach ist es nich. Wie im vorherigen Punkt beschrieben, vergessen viele Bauherren zusätzliches Kapital für Instandhaltung, Reparaturen und Wohnnebenkosten anzusetzen. Es gibt auch Finanzierungsberater, die Eigenkapital verschaffen. Hier wird ein Privatkredit parallel platziert, der vollständig zur freien Verwendung ausgezahlt wird und somit als Eigenkapital eingesetzt werden kann. Die monatliche Rate muss dann natürlich zur Bonität passen. Oftmals ist es so, dass junge Familie beruflich bedingt noch 2 Kfz-Finanzierungen laufen haben und vielleicht noch das neue Möbel zu 0 % finanziert haben. Schon ist die Bonität im Eimer, da viele Banken hier einee negative Vermögensbilanz als KO-Kriterium sehen. Will man nun die Eigenkapitalquote mit Eigenleistungen optimieren, steigen die meisten Banken gleich wieder aus. Denn wenn kein echtes Eigenkapital gepaart mit zu vielen Privatkrediten Ausgangssituation für die Finanzierung darstellt, ist vielen Banken das sogenannte „Fertigstellungsrisiko“ aufgrund der geplanten Eigenleistungen viel zu hoch. Schon gibt es die Absage der Bank und es entsteht die Frage nach dem „Wieso?“. Man hat doch recht hohe Nettoeinkommen. Ihr seht, die Banken prüfen viel genauer und komplexer das entsprechende Finanzierungsvorhaben als auf den ersten Blick ersichtlich. Spart nicht am Eigenkapital. Spart an Privatkrediten, die euch vom Bauen hindern.